Dưới đây là nội dung trao đổi giữa bà Nguyễn Thị Minh Thy xung quanh vấn đề này.
- Thưa bà, bà có nhận định gì về hoạt động của thị trường từ nay đến Tết âm lịch. Tính riêng 2 tháng cuối năm 2017, nguồn cung BĐS đang gia tăng khá mạnh. Điều này có ảnh hưởng đến lực cầu hay không?
Theo tôi nhận thấy, bất động sản (BĐS) vẫn đang trong chu kỳ ổn định, dù cuối năm nguồn cung có tăng nhưng đây là tín hiệu tích cực, do cả năm 2017 nguồn cung của thị trường không nhiều. Cuối năm là thời điểm người Việt muốn mua nhà – dọn về nhà mới hay sang sửa nhà đón Tết. Do đó, những dự án gần hoàn thiện, nhận nhà sớm sẽ được nhóm khách hàng mua để ở đặc biệt quan tâm.
Theo quan sát thì nguồn cung cuối năm vẫn nghiêng về nhóm BĐS tầm trung, vừa túi tiền trên dưới 2 tỷ đồng/căn, cơ cấu căn hộ từ 1 đến 2 phòng ngủ. Đây là dòng sản phẩm có tỷ lệ tiêu thụ tốt vì phù hợp với tiêu chí khách hàng. Chính vì vậy, lượng tiêu thụ sẽ tăng chứ không có cơ sở giảm vào cuối năm.
- Vậy còn hoạt động của thị trường trong năm mới 2018 sẽ ra sao, thưa bà?
Tp.HCM đang có nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp của thành phố thành đất công nghiệp, dịch vụ, xây dựng đô thị thông minh... Đây là cơ sở để phát triển thị trường BĐS trong trung hạn và dài hạn. Bất động sản 2018 sẽ tiếp tục chu kỳ điều chỉnh để thanh lọc những dự án tốt và chủ đầu tư uy tín.
Hoạt động mua bán và sáp nhập dự án sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn và thị trường sẽ tiếp tục câu chuyện xử lý nợ xấu. Việc phát triển mạnh cơ sở hạ tầng, giao thông đường sông, thủy, metro sẽ đẩy mạnh tốc độ giãn dân tới các khu dân cư tại các thành phố vệ tinh, trong đó Bình Chánh, Đồng Nai, quận 9 là những miền đất hứa. Yếu tố sinh thái, tiện ích - chất lượng cuộc sống sẽ được khách hàng chú ý hơn.
Phân khúc trung cấp, bình dân đáp ứng đúng nhu cầu mua để ở của khách hàng, do đó đây là phân khúc phát triển bền vững và lâu dài. Phân khúc bất động sản cao cấp sẽ tiếp tục có tỷ lệ hấp thụ khá tốt, nhất là dòng sản phẩm giá từ 2,5 - 3 tỷ đồng/căn. Nhu cầu đầu tư vào BĐS sẽ tiếp tục tăng mạnh.
- Nói về phân khúc cao cấp, nhiều dự báo cho thấy nguồn cung phân khúc này sẽ tăng trong năm 2018, theo bà sự gia tăng nguồn cung có khiến giao dịch gặp khó khăn không?
Theo tôi BĐS cao cấp sẽ vẫn hấp dẫn người mua và có tỷ lệ hấp thụ tốt trong năm 2018. Dòng sản phẩm này có khả năng sinh lợi cao hơn so với dòng trung bình, thanh khoản tốt vì dễ mua dễ bán, dễ cho thuê khi tích hợp tiện ích hoàn chỉnh và có lợi thế vị trí tốt. Ngoài ra, dòng sản phẩm cao cấp cho thuê dễ hơn các loại hình khác. Ví như một dự án cao cấp chúng tôi chuẩn bị phân phối và tiếp thị độc quyền tại quận 4, khảo sát tiền bán hàng cho thấy 70% là khách mua để cho thuê, đầu tư.
Tuy nhiên, sức mua không tăng đồng bộ trên tất cả các dự án mà chỉ tập trung ở những dự án có vị trí tốt, nhà phát triển uy tín, đặc biệt thiết kế và tiện ích phải tối ưu hóa được công năng cho người sử dụng. Hiện nay BĐS ăn nhau ở vị trí và thiết kế. Một dự án nếu có vị trí đắc địa, thiết kế phù hợp thì thanh khoản vẫn sẽ rất tốt. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng cần chú trọng đến chính sách bán hàng.
- Bà có nhìn nhận gì về xu hướng phát triển của thị trường BĐS trong năm 2018?
Tôi cho rằng đó sẽ là xu hướng ly tâm. Hiện nay quỹ đất trung tâm Tp.HCM thật ra không còn nhiều. Tìm kiếm quỹ đất lớn triển khai dự án đang là bài toán khó. Nguồn hàng sẽ khan, nhất là nguồn hàng cao cấp tại trung tâm. Vì vậy, không chỉ có đất nền, nhà trung cấp, bình dân mà cả các dự án cao cấp cũng sẽ dần chuyển về các đô thị vệ tinh để phát triển.
Phạm vi BĐS Tp.HCM sẽ được mở rộng hơn ra vùng ven và các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Chánh. Xu hướng mua nhà cũng không chỉ tập trung ở các quận nội thành mà chuyển ra xa. Những dự án có vị trí nằm trên trục đường giao thông, tuyến metro, đường sắt trên cao, buýt đường sông… sẽ được khách hàng quan tâm và tỷ lệ giao dịch tốt.
Nhìn chung, dự án thoát khỏi nội thành nếu được các chủ đầu tư phát triển với tiện ích đầy đủ, vị trí giao thông thuận tiện sẽ được khách hàng hoan nghênh.
- Liệu thời điểm 2018 giá nhà có sự biến động nào lớn không, thưa bà?
Theo nhìn nhận cá nhân, tôi cho rằng năm 2018 giá BĐS sẽ tiếp tục tăng, thậm chí là tăng mạnh ở một vài phân khúc chủ lực như đất nền, căn hộ. Có nhiều nguyên nhân khiến giá BĐS khó giảm hay đứng yên, trong đó tôi xin nêu 3 lý do cơ bản.
Thứ nhất: cách tính tiền sử dụng đất đã thay đổi. Nếu theo cách tính tiền sử dụng đất mới thì giá đất sẽ tăng thêm khá nhiều. Một khi tiền sử dụng đất tăng thì chi phí phát triển BĐS sẽ buộc phải tăng theo.
Thứ hai: vật tư xây dựng và nhân công biến động. Từ giữa năm 2017, giá vật liệu xây dựngliên tục gia tăng. Nếu theo đà này, năm 2018, giá vật liệu sẽ tăng ít nhất là 5-10%khiến chi phí xây dựng bị dội lên cao hơn. Thêm vào đó giá nhân công lao động cũng đang điều chỉnh tăng mức lương, ít nhất là 10-20% so với năm 2016.
Cuối cùng phải tính đến sự trượt giá của dòng tiền và sự khan hiếm quỹ đất. Tất cả những yếu tố đó đang tác động trực tiếp đến chi phí phát triển BĐS. Vì vậy năm 2018, giá BĐS sẽ tăng thêm ít nhất từ 10-20% so với năm 2017. Sự gia tăng này không chỉ riêng ở một loại hình BĐS nào mà sẽ tăng đồng loạt ở tất cả các phân khúc.
- Xin cảm ơn bà!
Phương Uyên
